Իրավաբան
Տիրայր Վարդազարյան
Մայիս 2007թ.

Թերևս հողօգտագործումը կառուցապատման իրավունքով նորամուծություն է ՀՀ օրենսդրությունում: Մասնավորապես, «ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքում լրացումներ և փոփոխություններ կատարելու մասին» 04.11.05թ.-ին ընդունված ՀՀ օրենքով ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքում ավելացվեց 204.1 հոդվածը` «Հողամասի կառուցապատման իրավունքը» վերտառությամբ: Միաժամանակ ՀՀ հողային օրենսգրքում ավելացվեց 48.1 հոդված` նույն վերտառությամբ: Այս նորմերի ընդհանուր համեմատությունը թույլ է տալիս եզրակացնելու, որ հոդվածների բովանդակություններն ընդհանուր առմամբ համընկնում են միմյանց հետ` առանձին բացառություններով:
Կառուցապատման պայմանագրով կարող են սահմանափակումներ դրվել կառուցապատման բնույթի և չափերի վերաբերյալ, սակայն նմանատիպ նորմերի նախատեսումը պայմանագրում, ըստ էության, սահմանափակում է հողամասի օգտագործման արդյունավետությունը: Այս սկզբունքից կան բացառություններ: Այսպես՝ քանի որ պետության և համայնքների կողմից սեփականության իրավունքով իրենց պատկանող հողամասերում կառուցապատման իրավունքի տրամադրումն իրականացվում է հիմնականում սոցիալական խնդիրների լուծման նկատառումներով, ապա այդ դեպքերում պետական մարմինները հնարավորություն են ստանում հսկողություն իրականացնել իրականացված կառուցապատման աշխատանքների նկատմամբ: 12.04.2001թ.-ին ընդունված «Պետական և համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողամասերի օտարման, կառուցապատման իրավունքի և օգտագործման տրամադրման կարգը հաստատելու մասին» ՀՀ կառավարության թիվ 286 որոշմամբ, օրինակ, երկրաշարժից տուժած համայնքներում անհատույց սեփականության իրավունքով հողեր են տրամադրվել քաղաքացիներին, որոնք կարող են կառուցապատում իրականացնել այդ հողամասերի վրա:
Կառուցապատման իրավունքի ներառումը ՀՀ օրենսդրությունում կարելի է պայմանավորել ՀՀ-ում հիփոթեքային շուկայի զարգացմամբ: Այսպես՝ հողամասի սեփականատերը չունի բավարար միջոցներ կառուցապատելու իր հողամասը, ուստի հողամասն օգտագործելու իր իրավունքը որոշակի վճարի դիմաց տրամադրում է մեկ այլ անձի, որը չունի նման հողամաս, սակայն ունի բավական միջոցներ կառուցապատում իրականացնելու համար: Այսինքն` կատարվում է երկկողմ փոխշահավետ գործարք, որի դեպքում շահում է նաև պետությունը, քանի որ դրանով բավարարվում են սեփական քաղաքացիների բնակարանային պայմանները:
Չնայած ՀՀ օրենսդրությամբ հստակ չի տրվել կառուցապատման հասկացությունը, սակայն ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 204.1 հոդվածի 1-ին մասի վերլուծությունից բխում է, որ կառուցապատումը քաղաքաշինական նորմերի ու կանոնների, ինչպես նաև հողամասի նշանակության վերաբերյալ պահանջների պահպանմամբ սահմանված կարգով շենքերի և շինությունների կառուցումը, դրանց վերակառուցումը կամ քանդումն է: Փաստորեն՝ կառուցապատման իրավունքով հողամասի օգտագործումը դա հողամասի օգտագործումն է զուտ շինարարական նպատակներով, այսինքն` կառուցապատման իրավունքով հողօգտագործում կարող է իրականացվել միայն այն հողամասերում, որոնցում թույլատրվում է իրականացնել շինարարական աշխատանքներ: Այլ կերպ ասած՝ կառուցապատման իրավունք անվանվում է ուրիշի հողամասի պայմանագրով սահմանված օգտագործումը օբյեկտի կառուցման, վերակառուցման, շահագործման և պահպանման նպատակով: Ընդ որում, կառուցապատման իրավունքով հողօգտագործումը կրում է ժամկետային, գույքային, անփոփոխելի և հատուցելի բնույթ: Մի շարք երկրների քաղաքացիական օրենսգրքերում (Հայաստանի Հանրապետություն, Գերմանիա, Շվեյցարիա) կառուցապատման իրավունքը դիտվում է որպես գույքային իրավունքների հատուկ տեսակ: Կառուցապատման իրավունքը կարող է փոխանցվել այլ անձի՝ առանց հողամասի սեփականատիրոջ համաձայնության, նրա վրա կարող է բռնագանձում տարածվել, և դա է պատճառը, որ կառուցապատման իրավունքը կարող է լինել հիփոթեքի առարկա: Այլ երկրների օրենսդրություններում կառուցապատման իրավունքի իրավական ռեժիմն իրացվում է այլ կերպ, մասնավորապես, պայմանագրի առանձնահատուկ տեսակի համար որոշակի պարտադիր պահանջներ սահմանելով:
Քանի որ կառուցապատման իրավունքի նպատակը կառուցապատողի համար առավել նպաստավոր պայմանների սահմանումն է, կառուցապատման իրավունքը պետք է հողամասում քաղաքաշինական գործունեություն իրականացնելու այնպիսի ազատություն տա կառուցապատողին, ինչպիսի հնարավորություն տրված է հողամասի սեփականատիրոջը: Դա նշանակում է, որ կառուցապատողը պետք է իրավունք ունենա ազատորեն այդ հողամասում կառուցել շենքեր, շինություններ, դրանք վերակառուցել կամ քանդել և կառուցապատման ժամկետի ընթացքում տիրապետել և օգտագործել այդ գույքը՝ իհարկե պահպանելով քաղաքաշինական նորմերն ու կանոնները: Այսիքն՝ կառուցապատողը, համաձայն «Քաղաքաշինության մասին» ՀՀ օրենքի 4-րդ հոդվածի պետք է օգտվի քաղաքաշինական գործունեության սուբյեկտների բոլոր իրավունքներից և պարտականություններից, որոնք սահմանվում են օրենքով:
Պետք է նշել, որ կառուցապատողը կարող է հողամասից քաղել նաև այլ օգուտներ, որոնք սովորաբար ստացվում են նմանատիպ հողերի օգտագործման ընթացքում, այդ թվում՝ տնկարկ իրականացնելով: Այսինքն՝ կառուցապատողը կարող է հավակնել հողամասում իրականացնելու այլ գործունեություն, որն անմիջականորեն կապված չէ հողամասի կառուցապատման հետ:
Կառուցապատման իրավունքի պայմանագրային բնույթը նշանակում է, որ կառուցապատման իրավունքը կարող է ծագել միայն պայմանագրի կնքման արդյունքում, որի կողմերից մեկը հանդիսանում է հողամասի սեփականատերը, մյուս կողմից՝ կառուցապատողը, որը ստանում է հողամասը՝ կառուցապատման նպատակով: Համաձայն ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 204.1 հոդվածի 1-ին մասի և ՀՀ հողային օրենսգրքի 48.1 հոդվածի 1-ին մասի՝ այլ անձի պատկանող հողամասերում անձը կառուցապատման իրավունք ձեռք է բերում պայմանագրով: Սակայն օրենսդիրը չի հստակեցնում, թե արդյոք կառուցապատման իրավունքը տրամադրվում է առանձին, թե հողամասի օգտագործման իրավունքի հետ միասին: Կասկածից վեր է, որ անհնար է պատկերացնել հողամասի կառուցապատումը` առանց հողամասը օգտագործելու. չէ՞ որ տվյալ հողամասը, որպես այդպիսին, կորցնում է իր նշանակությունը և այն ծառայում է զուտ որպես անշարժ գույքով զբաղեցված տարածություն: Այսինքն` պայմանագրի առարկան հանդես է գալիս կառուցապատման իրավունքը կամ հողօգտագործումը` կառուցապատման իրավունքով: ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 204.1 և ՀՀ հողային օրենսգրքի 48.1 հոդվածներում օգտագործվող պայմանագրի տակ կարելի է հասկանալ թե հողամասի վարձակալության պայմանագիր, երբ հողօգտագործումը տրվում է կառուցապատման իրավունքով, թե հողամասի անհատույց (մշտական) օգտագործման մասին պայմանագիր, և թե պարզապես հողամասի կառուցապատման իրավունքի տրամադրման պայմանագիր: Այդ պայմանագրի էական պայմաններ հանդիսանում են պայմանագրի առարկան, կողմերի իրավունքները և պարտականությունները, պայմանագրի ժամկետը և գինը:
Կառուցապատման իրավունքի ժամկետային բնույթը կայանում է նրանում, որ կառուցապատման իրավունքի պայմանագիրը կնքվում է պայմանագրով որոշված ժամկետով, որով էլ կառուցապատման իրավունքը տարբերվում է սեփականության իրավունքից և հողի նկատմամբ գոյություն ունեցող այլ իրավունքներից, որոնք հանդիսանում են անժամկետ իրավունքներ: Որպես կանոն՝ պայմանագրով նախատեսվում է ավելի երկար ժամկետ, քան շենքի, շինության օգտակար գործողության ժամկետն է:
Կառուցապատման իրավունքի կարևորագույն առանձնահատկությունը, որով այն տարբերվում է վարձակալությունից, հանդիսանում է պայմանագրում կառուցապատման իրավունքով հողամասի օգտագործման ժամկետների պարտադիր սահմանումը: Այսպես՝ «ՀՀ հողային օրենսգրքի 48.1 հոդվածի 4-րդ կետի համաձայն՝ «կառուցապատման իրավունքը տրամադրվում է պայմանագրով սահմանված ժամկետով և չի կարող գերազանցել 99 տարին, եթե օրենքով ավելի կարճ ժամկետ նախատեսված չէ»: Այս նորմի բովանդակությունից հստակ երևում է, որ կառուցապատման իրավունքի տրամադրման պայմանագրում հստակ պետք է ժամկետ նախատեսվի: Ընդ որում՝ ժամկետները կարող են գերազանցել կառուցվելիք շենքի, շինության օգտակար գործողության ժամկետը, սակայն չեն կարող լինել ավելին, քան օրենքով նախատեսված առավելագույն ժամկետն է: Կարծում ենք, որ ցանկալի կլիներ ՀՀ օրենսդրությամբ կառուցապատողին վերապահել պայմանագրի ժամկետի ավարտից հետո այդ հողամասը վարձակալելու նախապատվության իրավունք, եթե, իհարկե, սեփականատերը մտադիր է կառուցապատված հողամասը տրամադրել այլ անձի՝ կառուցապատման իրավունքով կամ վարձակալության: Կառուցապատման ժամկետի ավարտից հետո կառուցապատողի կատարած անբաժանելի բարելավումները չեն հատուցվում, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով, իսկ կառուցապատման իրավունքով կառուցված կամ ստեղծված շենքը կամ շինությունները հողամասի սեփականատիրոջ սեփականությունն են, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով: Կարծում ենք, որ յուրաքանչյուր դեպքում անբաժանելի բարելավումները պետք է հատուցվեն, քանի որ, ինչպես ցույց է տալիս Անգլիայի փորձը, անբաժանելի բարելավումների անհատույց անցումը հողամասի սեփականատերերին բերում է անցանկալի հետևանքների: Այսպես՝ կառուցապատողը կառուցապատման ժամկետի ավարտին մոտ կորցնում է իր հետաքրքրությունը շինության նկատմամբ և ոչ մի միջոց չի ձեռնարկում այն նորմալ վիճակում պահպանելու համար, արդյունքում ի հայտ կգան շենքեր, շինություններ, որոնք իրենց քաղաքաշինական տեսքով չեն համապատասխանի քաղաքի ճարտարապետական տեսքին, ինչու չէ, նաև շրջակա միջավայրի համար հակահիգիենիկ միջավայր կարող են ստեղծել: Դա է պատճառը, որ մի շարք երկրներ նախատեսել են հենց անբաժանելի բարելավումների հատուցելի անցման հանգամանքը (Գերմանիա և այլն):
Կառուցապատման իրավունքի անփոփոխելի բնույթը նշանակում է, որ պայմանագրի բոլոր դրույթները պետք է մնան անփոփոխ պայմանագրի գործողության ողջ ընթացքում, այդ թվում նաև այն դեպքերում, երբ կողմերը փոխադարձ համաձայնությամբ ցանկանում են փոփոխել պայմանագրի դրույթները: Քանի որ իրավաբանական գրականության մեջ նշվում է պայմանագրի անփոփոխելի բնույթը, առաջարկում ենք մտցնել համապատասխան փոփոխություն ՀՀ հողային և քաղաքացիական օրենսգրքերում՝ հետևյալ ձևակերպմամբ՝ «Կառուցապատման իրավունքի տրամադրման պայմանագրի դրույթները պայմանագրի գործողության ողջ ընթացքում ենթակա չեն փոփոխման»: Քանի որ կառուցապատման իրավունքը հանդիսանում է գույքային իրավունք, կառուցապատողն իրավունք ունի հրաժարվել կառուցապատման իրավունքից ցանկացած պահի, սակայն միակողմանի հրաժարումը չի նշանակում կառուցապատման իրավունքի վերացում, եթե միայն կողմերը պայմանագիր չեն կնքում կառուցապատման իրավունքը դադարեցնելու վերաբերյալ, և կառուցապատման իրավունքը ծանրաբեռնված չէ գրավով: Գրավով ծանրաբեռնված լինելու դեպքում տեղի է ունենում կառուցապատման իրավունքի անցում հողի սեփականատիրոջը՝ բոլոր ծանրաբեռնվածությունների պահպանմամբ: Այս հարցը հատկապես շատ կարող է առաջանալ ՀՀ-ում հիփոթեքային շուկայի արագ զարգացման պայմաններում, երբ կառուցապատումը վարկավորած վարկատուները կարող են հայց ներկայացնել կառուցապատման իրավունքի վրա բռնագանձում տարածելու վերաբերյալ և կարող են պահանջել նաև հրապարակային սակարկություններով դրա իրացում: Չնայած, որ կառուցապատման իրավունքի տրամադրման պայամանգրի վաղաժամկետ լուծումը կարող է հողամասի սեփականատիրոջ համար որոշակի անցանկալի հետևանքներ առաջացնել (օրինակ՝ գրավով ծանրաբեռնվածությունը), կարծում ենք, որ ՀՀ հողային օրենսգիրքը պետք է նախատեսի կառուցապատման իրավունքի տրամադրման նվազագույն ժամկետ, որի ընթացքում չի թույլատրվի լուծել պայմանագիրը, ինչն էլ իր հերթին թույլ կտա առավել պաշտպանել կառուցապատողի իրավունքները և օրինական շահերը:
Հատուցելիությունը նշանակում է, որ կառուցապատման իրավունքի դիմաց հողամասի սեփականատերը ստանում է որոշակի հատուցում, ինչը որոշվում է պայմանագրով: Պայմանագրի հատուցելիության վերաբերյալ ՀՀ օրենսդրությունը տարամետ մեկնաբանությունների տեղիք է տալիս: ՀՀ հողային օրենսգրքի 48.1 հոդվածի 8-րդ կետի նորմի տառացի մեկնաբանությունից կարող է հետևել, որ պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողամասերում կառուցապատման իրավունքը բոլոր դեպքերում տրամադրվում է հատուցմամբ, սակայն օրենսդիրը չի հստակեցրել, թե այլ սուբյեկտներին պատկանող հողամասերում կառուցապատման իրավունքի տրամադրումը հատուցելի է, թե ոչ: Կարծում ենք՝ այս դեպքում ևս կառուցապատման իրավունքի տրամադրումն ուղեկցվում է որոշակի հատուցումով, ինչը պարտադիր բնույթ չի կրում:
Ելնելով վերոգրյալից՝ կարելի է եզրակացնել, որ կառուցապատման իրավունքի հետ կապված հարցերը հստակ լուծված չեն ՀՀ օրենսդրությամբ, և այս նոր ինստիտուտի հետագա կատարելագործման ուղղությամբ անհրաժեշտ է հստակեցնել ՀՀ օրենսդրությունը՝ ապահովելով հակասությունների և տարամետ մեկնաբանությունների նվազագույն հնարավորություն: