ՀՀ արդարադատության նախարարությունը շրջանառության է դրել «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքում փոփոխություն կատարելու և «Համատիրության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքն ուժը կորցրած ճանաչելու մասին» օրենքի նախագիծը:
Առաջարկվում է նախատեսել առավել մասնագիտացված կառավարման մոդել, այն է՝ կառավարումն իրավաբանական անձ հանդիսացող կառավարչի միջոցով, ինչի արդյունքում համատիրությունները լուծարվելու են:
Նախագծի հիմնավորման համաձայն, «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» և «Համատիրությունների մասին» օրենքները չափազանց բարդեցված են: Բազմաբնակարան շենքի կառավարում իրականացնող համատիրությունները ստեղծվում են իրավաբանական անձի կարգավիճակով՝ իրենց տարբեր գործադիր մարմիններով, միաժամանակ հիմնադրման, վերակազմակերպման և գործունեության իրականացման բարդեցված փուլերով: Այս կարգավորումները կենտրոնացած չեն համատիրության միակ նպատակի վրա, այն է` բնակարանների սեփականատերերի ընդհանուր գույքի կառավարումը:
Սեփականատերերի կողմից բազմաբնակարան շենքի կառավարման սկիզբն ու ավարտը ավտոմատ կերպով պետք է կապվի բնակարանի նկատմամբ սեփականության ծագման հետ: Ինչպես նշվեց, գործող կարգավորմամբ բազմաբնակարան շենքերի կառավարումն իրականացվում է իրավաբանական անձի կարգավիճակ ունեցող համատիրությունների կողմից: Թեպետ համատիրությունը ենթադրվում է որպես բազմաբնակարան շենքի սեփականատերերի անդամության վրա հիմնված կազմակերպություն, սեփականատերերը մեծամասամբ մեկուսացված են բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մասնակցությունից: Մի դեպքում դա պայմանավորված է, այն հանգամանքով, որ համատիրության ներկայացուցիչները, պատշաճ չիրականացնելով իրենց իրավասությունները, չեն ապահովում անհրաժեշտ տեղեկատվություն և չեն հրավիրում սեփականատերերի ժողովներ: Մյուս կողմից սեփականատերերն իրենք հաճախ անգործություն են դրսևորում, քանի որ բացակայում է շահագրգռվածությունը մասնակցելու բազմաբնակարան շենքերի կառավարմանը: Գործող կարգավորումներով բազմաբնակարան շենքի կառավարումը կարող է իրականացվել նաև համայնքի ղեկավարի կողմից, քանզի բոլոր այն դեպքերում, երբ օրենքի անցումային դրույթների համաձայն՝ օրենքի ուժի մեջ մտնելու օրվանից 6-ամսյա ժամկետում շենքի կառավարման մարմին չի ձևավորվում, շենքի կառավարման մարմնի համապատասխան լիազորություններն անցնում են համայնքի ղեկավարին: Մինչդեռ բազմաբնակարան շենքի կառավարման արդյունավետության բարձրացման, մասնավոր իրավահարաբերությունների զարգացման համար անհրաժեշտ է բազմաբնակարան շենքի կառավարումն ապահովել բացառապես սեփականատերերի ինքնակառավարման միջոցով՝ սեփականատերերի կողմից ընտրված կառավարման մարմնի կողմից:
Փոփոխության է ենթարկվել պարտադիր վճարների որոշման կարգը: Նոր կարգավորմանը համաձայն սեփականատերերի ժողովն է որոշելու պարտադիր նորմերի կատարմանն ուղղված վճարների չափը, ինչը կհանդիսանա երաշխիք նշված վճարների համաչափության և դրանց հաշվարկման թափանցիկությունը ապահովելու նպատակով:
Սեփականատերերի համար ամրագրվել է պարտադիր աշխատանքների կատարմանն ուղղված վճարների վճարման պարտականություն, իսկ կառավարման մարմնի համար՝ այդ աշխատանքների կատարումն ապահովվելու պարտականություն: Ընդ որում, այս պարտականությունների կատարումն ապահովվելու համար ներդրվել են արդունավետ մեխանիզմներ: Մասնավորապես, պարտադիր վճարների չվճարման դեպքում, բացի քաղաքացիաիրավական և դատական մեխանիզմներից, նախատեսվել է նաև, որ պարտադիր վճարներն կատարված չլինելու դեպքում Անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեն չի կատարում սեփականատիրոջ դիմումի հիման վրա անշարժ գույքի միավորի կամ դրա մասի նկատմամբ որևէ իրավունքի գրանցում: Կառավարչի կողմից պատշաճ կառավարում չիրականցնելու համար սահմանվել է վարչական պատասխանատվություն, իսկ կառավարման խորհրդի համար՝ քաղաքացիաիրավական: Այս կարգավորումներն ուղղված են ապահովելու, որ սեփականատերերը պատշաճ կատարեն բազմաբնակարան շենքի կառավարման պարտականությունը:
Նախագծով սահմանվել է բազմաբնակարան շենքի կառավարման ոլորտում տեղական ինքնակառավարման մարմինների հստակ պարտականություններ: Մասնավորապես, Նախագծի համաձայն Տեղական ինքնակառավարման մարմինը պարտավոր է անձանց կյանքին, առողջությանը, գույքին կամ շրջակա միջավայրին ուղղակի վտանգ սպառնացող դեպքերում միջամտել և կանխել կամ վերացնել վտանգը՝ հետագայում հետադարձ պահանջ ներկայացնելով սեփականատերերին, բացի այդ պետության կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի կողմից բազմաբնակարան շենքերի արտաքին պատերի, տանիքների վերանորոգման, քաղաքաշինական նորմերին համապատասխան կարող են սահմանվել պարտադիր ծրագրեր:
Նախագծի համաձայն բոլոր այն դեպքերում, երբ սեփականատերերը կառավարիչ չեն նշանակում, որպեսզի առանց կառավարման շենքեր չլինեն Տեղական ինքնակառավարման մարմնին իրավասություն է վերապահվել նշանակել կառավարիչ: Սահմանվել է, որ համայնքը վարում է բոլոր կառավարիչների և բոլոր կառավարիչ չունեցող շենքերի հաշվառում և 3 ամիս շարունակ սեփականատերերի կողմից կառավարիչ չընտրելու դեպքում նշանակվում է մրցույթով ընտրված կառավարչին, սակայն սա չի սահմանափակում սեփականատերերին ցանկացած ժամանակ ընտրել իրենց համար նախընտրելի կառավարչի: Որպեսզի այս դեպքում կառավարչի վարձատրությունը ավելի բարձր չլինի, քան այն դեպքում, երբ կառավարիչ կընտրեին սեփականատերերը, սահմանվել է, որ Տեղական ինքնակառավարման մարմինը կառավարիչ է նշանակում հրապարակային մրցույթի արդյունքում կառավրչի ծառայությունների մատուցման նվազագույն գնային առաջարկ ներկայացրած կառավարչին:
Սահմանվում է նաև բազմաբնակարան շենքի պահպանման և կառավարման համար պետական և տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից ֆինանսական աջակցության ստացման հնարավորություն: Միաժամանակ, նախատեսվել է, որ սոցիալապես առավել անապահով ընտանիքներին պարտադիր վճարների կատարման նպատակով պետության կողմից տրվում է աջակցություն: Բազմաբնակարան շենքում պարտադիր նորմերը պահպանելու կամ այլ աշխատանքներ իրականացնելու համար անհրաժեշտ ծախսերը պետք է նախատեսվեն տվյալ շենքի համար կազմված տարեկան տնտեսական ծրագրով: Ծրագիրը կազմվելու է կառավարման մարմնի կողմից և ներկայացվելու է սեփականատերերի հաստատմանը:
Նախագծով նախատեսվում է նաև բազմաբնակարան շենքի բանկային հաշիվ և պահուստային ֆոնդ ձևավորելու պարտականություն: Բազմաբնակարան շենքում անհրաժեշտ միջոցառումներ իրականացնելու համար անհրաժեշտ են դրամական միջոցներ, ուստի և այդ միջոցների կառավարումը ճիշտ իրականացնելու համար կարևոր է, որ յուրաքանչյուր շենք ունենա իր հաշիվը: Հաշիվը վարելու է կառավարման մարմինը, միաժամանակ հաշվի վերաբերյալ ցանկացած տեղեկատվություն հասանելի է լինելու բոլոր սեփականատերերին, որոնք էլ հսկողություն են իրականացնելու հաշվի վարման նկատմամբ:
Պահուստային ֆոնդը ծառայելու է բազմաբնակարան շենքը պահպանելու և կառավարելու կապակցությամբ առաջացող վնասները և այլ անկանխատեսելի ծախսերը, մասնավորապես վթարները կանխելու և վերացնելու, անհետաձգելի, կապիտալ նորոգումների, տուգանքների, երրորդ անձանց նկատմամբ պարտավորությունը վաղաժամկետ մարելու, արժեքների և սակագների չպլանավորված բարձրացումը փոխհատուցելու նպատակին: Ընդ որում, պահուստային ֆոնդի միջոցները չեն կարող ծախսվել այլ նպատակով:
Կարևորվում է նաև ծանուցումների ապահովման կարգը, որը սեփականատերերի կողմից կառավարմանը մասնակցելու անհրաժեշտ նախապայման է: Նախատեսվել է նաև ծանուցումների էլեկտրոնային եղանակով ապահովելու պահանջ:
Նախագծով սահմանվել է նաև, որ առանձնատների սեփականատերերի որոշմամբ օրենքի համապատասխան դրույթները կարող են կիրառվել որոշումն ընդունած առանձնատների սեփականատերերի միջև հարաբերությունները կարգավորելիս:
Նախատեսվել է, որ ընդհանուր գույքը պետական գրանցում իրականացնող լիազոր մարմնում գրանցվում է կառավարման մարմնի կողմից, իսկ բնակարանի սեփականատիրոջ ունեցած բաժնի նկատմամբ իրավունքը ավտոմատ գրանցվում է պետական գրանցում իրականացնող լիազոր մարմնի կողմից բնակարանի նկատմամբ սեփականության իրավունքը գրանցելու հետ մեկտեղ:
Համաձայն նախագծի համատիրությունները լուծարվելու են: Անցումային դրույթներով նախատեսվելու է ժամկետ՝ 6 ամիս, սեփականատերերի կողմից կառավարման մարմին ընտրելու համար: Մինչ այդ գործելու են համատիրությունները:
Լրացում է կատարվել նաև «Պետական տուրքի մասին» օրենքում՝ նախատեսելով, որ սեփականատերերն ազատվում են իրենց բաժնային ընդհանուր սեփականության նկատմամբ իրավունքը գրանցելիս պետական տուրքի վճարից:
Կատարել են փոփոխություններ «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքում: Փոփոխություններով նախատեսվել են կարգավորումներ ընդհանուր գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման վերաբերյալ, սահմանվելով, որ բնակարանի և ոչ բնակելի տարածքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի գրանցման դեպքում պետական գրանցում իրականացնող լիազոր մարմինը միաժամանակ գրանցում է սեփականատիրոջ սեփականության իրավունքը ընդհանուր գույքում իր բաժնի նկատմամբ՝ արտահայտված կոտորակով:
